Mietminderung bei defekter Heizung – was Mieter beachten sollten

Die meisten Mietwohnungen in Mehrfamilien- und Mietshäusern haben keine eigene Heizung pro Wohneinheit. In ihnen sorgen zentrale Heizungsanlagen für die Wärme. Die zentralen Einstellungen der Heizung, der Betrieb und eventuell nötige Reparaturen obliegen dem Verantwortungsbereich des Vermieters. Besonders die Instandhaltung ist wichtig: Durch regelmäßige Inspektionen beziehungsweise Wartungen in den vorgeschriebenen Wartungsintervallen muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Heizung sicher und ordnungsgemäß läuft. Wartungen und Reparaturen sind von Fachbetrieben durchzuführen. Ist die Heizung defekt oder können Mieter aus anderen, sich ihrem Einflussbereich entziehenden Gründen ihre Räume nicht angemessen heizen, kann laut Mieterbund eine Mietminderung verlangt werden.

In Spätherbst, Winter und Frühjahr mindestens 20 Grad warme Räume

In der so genannten Heizperiode müssen Vermieter die Heizung so einstellen, dass die Mieter die Wohnungen tagsüber auf eine Raumtemperatur von 20 bis 22 Grad heizen können. Als Heizperiode gelten in Deutschland in der Regel die Monate Oktober bis April. In der Nacht werden viele Heizungen heruntergeregelt, um Energie zu sparen. Dies ist zulässig – dann ist es ausreichend, wenn 18 Grad Celsius Raumtemperatur erreicht werden. Was „Nacht“ bedeutet, darf der Vermieter nicht selbst festlegen – als üblich gilt ein Zeitraum von 11 Uhr abends oder Mitternacht bis morgens um 6 Uhr. Laut Mieterbund sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam, in denen der Nachtzeitraum (in dem 18 Grad ausreichen) zeitlich ausgedehnt wird.

Wohnungsmangel bei temporärem oder dauerhaftem Ausfall oder Minderleistung der Heizanlage

Wenn es dem Mieter nicht möglich ist, tagsüber in 20 bis 22 Grad warmen Räumen zu leben, kann er oder sie einen Mangel geltend machen. Wenn der Mieter „nichts dafür“ kann, dass die Heizung kaputt ist, muss der Vermieter dann den Mangel abstellen – zum Beispiel die Heizung umgehend reparieren lassen. Das gilt auch, wenn ein Dritter, zum Beispiel ein anderer Mieter oder ein Handwerker, verantwortlich für den Heizungsausfall oder Leistungsabfall ist.

Wie hoch kann die Miete in etwa gemindert werden?

Ist die Wohnung zum Beispiel nur noch 18 Grad warm, kann laut Mieterbund eine Mietminderung um bis zu einem Fünftel verlangt werden (für den Zeitraum, in dem es „zu kalt“ war. Fällt die Heizung komplett aus, sind sogar bis zu 100 Prozent möglich. Die Rechtsprechung bezieht sich bei der Berechnung eines prozentuale Kürzungsbetrages häufig auf die Bruttomiete (also inklusive der Nebenkosten). Auch ausbleibendes Warmwasser aus Wasserhahn oder Dusche kann zu Mietminderungen von zum Beispiel 7 % bis 20 % führen führen. Die Berliner RA Online GmbH bietet mit dem Portal Mietminderungstabelle.de einen auch für juristische Laien verständlichen Überblick über Mietminderungen bei Heizungs- oder Warmwasserausfall. Es wird auch auf aktuelle Urteile verlinkt.

Was sollte der Mieter tun?

Zunächst sollte der Mieter kurz überprüfen, ob er vielleicht selbst die Auskühlung verursacht hat: Wer zum Beispiel zu viel lüftet oder permanent Fenster offenlässt (statt die sinnvolle regelmäßige Stoßlüftung durchzuführen), kann den Vermieter nicht für die zu niedrige Raumtemperatur verantwortlich machen. Mieter sollten auch prüfen, ob sie selbst, Kinder oder Gäste versehentlich die lokalen Temperaturregler in der Wohnung zu weit hinuntergedreht haben. Häufig merken auch Nichtfachleute schnell, ob das Frieren an anderen Faktoren oder an der Heizung selbst liegt. Denn gerade an kalten Tagen ist die Abkühlung von Heizkörpern oder Böden mit Fußbodenheizung schnell zu spüren. Das gilt ebenso bei ausbleibendem Warmwasser, wenn die Wohnung keinen lokalen Boiler oder Durchlauferhitzer hat, sondern die Warmwassererzeugung an die zentrale Heizungsanlage gekoppelt ist.

Der Mieter sollte sich in jedem Fall zunächst direkt an den Vermieter oder dessen Beauftragten wenden

Häufig sind es einfache technische Gründe, die ein fachkundiger Hausmeister oder der Experte eines Heizungsbaubetriebes schnell abstellen kann. Zum Beispiel schalten sich manche Heizanlagen in Einzelfällen von alleine aus und können direkt durch den Startknopf wieder in Betrieb genommen werden. Ist ein fachkundiger Handwerker gefragt, muss dieser in der Regel vom Vermieter beziehungsweise von dessen Verwalter gerufen werden. Wenn der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige des Mieters reagiert, kann der Mieter eine Frist setzen, in der Abhilfe geschaffen werden muss.

Minderung oder Kündigung

Es kann eine Mietminderung für den „zu kalten“ Zeitraum verlangt werden. Wird es deutlich kälter als 18 Grad, können Mietminderungen bis zu voller Höhe der Miete in Frage kommen. Bleibt die Wohnung dauerhaft kalt, weil der Vermieter nichts unternimmt oder weil die Heizung nicht in angemessener Zeit repariert werden kann, ist sogar eine fristlose Kündigung der Mietwohnung möglich. Wenn der Vermieter in angemessener Zeit keine Abhilfe schaffen kann oder will, kann der Mieter den nächsten Schritt gehen. Dann können Mieter die Mietzahlung kürzen. Möglichst sollten Mieter aber eine Rechtsberatung einholen, bevor sie diesen Eskalationsschritt gehen. Beratung, oft auch kurzfristig, wenn die Wohnung auskühlt, erhalten Mieter bei auf Mietrecht spezialisierten Anwälten oder beim lokalen Mieterverein.

 

 

Bildquelle: Pixabay/ri 3 Bilder

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